房价成因与买房决策

房价的"成长史"

关于房价，最常见的两个问题是：中国的房价到底会不会跌？现在能买房子，还是再等等？

下面讨论"买房"相关的问题，以及中国的房价到底是会跌还是会涨。

聊聊中国房价变迁

前不久网上流传一个段子。2005 年的时候，有一个叫马库斯的德国人，他拖着一只箱子，带着 300 万元存款，从德国到上海浦东创业。他用了 200 万元经营红酒生意，剩下的 100 万买了一个房子。

十多年过去后，200 万的生意被他亏空了。他又准备把房子卖掉回德国，此时他当初花 100 万买的房子升值了，卖到 1125 万元人民币。他做梦都没想到，自己通过买房发了大财。回国前他耸耸肩说道，中国真是一个神奇的国度。本想开酒吧，靠卖红酒赚钱，忙乎了十年，赔个底朝天。但买了房子，什么都没干，却赚了 10 倍钱。他准备回国，给德国人讲讲，自己在中国的创业故事。

德国人马库斯正好赶上中国房价十年的暴涨，如果这10年他待在德国，未必能这么好运了，因为德国房价没有这么涨过。

1991 年清华大学派作者去德国读书，作者对那里的房价感受特别深刻。一到那就有德国同事问：你在中国挣多少钱？作者顿时觉得头上冒汗，如实说：月薪 100 元。100 元？他们的眼睛瞪得大大，100 元怎么生活？

作者说，每月房租才 2 元钱，生活开支特别低，物价也非常便宜，生活得很好。猜猜看，在德国租一间房，月租是多少钱？要 400 马克！合 1200 元人民币。这可是国内一年的工资收入。幸亏有奖学金，否则在德国根本就无法生存。

2 元与 1200 元，差了 600 倍。这就是当年德国和中国租房的价格之差。当时在德国很多中国留学生一样，租不起房；而现在在中国，很多人又面临另外一个问题：买不起房。

90 年代初，中国还没有这么突出的买房问题，都是单位分房。1996 年回国后住房制度开始改革，单位不再分房，有了公积金，实行贷款买房。1998 年 7 月国务院发文，取消福利住房制度，实行住房分配的货币化。从那时起，中国就进入了买房时代。从 1998 到 2018 年，整整过去了 20 年。

刚开始，北京的商品房简直就是天价：1 平方米售价 1000 元人民币。房子太贵了，每月工资 496 元，一套房 10 万元，肯定买不起。后来涨到一平米 5000 元，再涨到 10000 元，等房价涨过 15000 元时，基本没什么想法了。对很多人来说，似乎永远追不上房价的上涨速度。

2007 年房价开始猛涨，再到 2017 年，北京房价均价突破 5 万。照这样涨下去，普通打工族，何时能在北京买上房子？难道只有北京是这样的吗？

不是的。这些年讲课走遍祖国各地，到处普及宏观经济知识，每到一处看到变化最大的就是房价。前年一个价、去年一个价，今年又是一个价。所到之处，房价都是翻了番的上升。

2004 年去南宁讲课，在南宁市中心地段非常好的邕江两岸，特别漂亮的水景房才 3000 多元 1 平方米。在课上说，这里房价便宜，可以买房。此后第二次去讲课的时候，房价已经涨至 4000 元。等到第三次再来南京，房价猛涨到 5000 元，2018 年南宁房价突破 1 万元大关。

可能会问新疆呢？边远地区的房价是不是也这样涨？

新疆也是一样。2006 年 10 月询问了乌鲁木齐的房价，他们说不贵，1 平方米 2000 元左右。2007 年又到乌鲁木齐讲课，新疆学员说：乌鲁木齐的房价涨到 4000 元了，一年就涨了1倍。到 2018 年乌鲁木齐的房价已经涨到了 1 万元了。所以说这些年，一二线城市房价猛涨。

先看一线城市北京的房价，2005 年是 6000 元左右，到 2018 年均价 5 万元，涨了8倍。再看二线城市的房价，郑州与合肥房价十年涨了 5 倍，长沙和武汉十年涨了 3 倍。

说到武汉，讲一个与武汉有关的故事。作者在清华教工商管理硕士（MBA），课后经常办沙龙，一起探讨中国经济的发展问题。2007 年夏天的一个晚上，一帮人，在北京什刹海的游船上，一边看着风景，一边聊着楼市的话题。一个研究生说，我家是武汉的，来说说，家乡的房地产。

他说武汉有一房地产开发商，2007 年初卖房是 3000 元 1 平方米，一开盘就卖光了。老板拍大腿说：哎呀，卖亏了！卖亏了！下次开盘一定要卖 6000 元。3 个月后开盘就卖 6000 元，结果一开盘又卖光了。老板又拍大腿说，哎呀，卖亏了！卖亏了！下次开盘咱卖 9000 元。结果 9000 元开盘还是一抢而空。老板最后发话说，这房子先不卖了，2008 年一开盘就卖 13000 元，把房价提的高高的，涨得谁都买不起。反正手里地也不多了。囤房卖高价！

听完这个故事肯定要问，房地产商这么弄，政府就不管吗？当然不是，听作者道来。

政府对楼市的宏观调控

从 2003--2013 年，是中国房地产发展最快的阶段，也被称为房地产的黄金十年。

2003 年中国爆发了非典疫情，非典之后为了拉动中国经济的增长，就出台了《国务院关于促进房地产市场，持续健康发展的通知》，把房地产作为中国支柱性行业，从此开始拉开了房地产市场的大幕。

在 2003 年政府意识到，以前协议转让土地的做法存在很多问题。让开发商便宜拿土，这让政府税收减少不说，房价还控制不住，都是因为地价太便宜。结果一个重要转折点出现：就是"8.31 大限"。

2004 年 8 月 31 日，这是中国所有房地产商都难忘日子。协议出让土地使用权最后的期限。在这之后，所有的建设用地，都必须通过招标、拍卖、挂牌的形式出让。这是中国土地政策的一个历史性转折点。

政府的想法很清楚，就是要抑制房地产商的投资热。土地价格高了、银行贷款难了、房地产商自然就望而却步。或者说，买地建房，房价高了大家买不起；按揭贷款首付比例相应提高，买房也难了，房地产商卖不出去房，自然就不会玩命的建房。

可是呢，政府的想法往往事与愿违！

为什么说事与愿违？没想到这十年来，政府对房地产行业年年出台新政策，试图调控房价。从 2005 年的国八条，到 2013 年的新国五条。出台了 37 次行政命令，来调控楼价。结果却是：出台一次政策，房价就涨一轮，再出台一次，又再涨一轮，直涨到今天。

给人的感受是：房价越调越高。北上深广这些大城市更是以十倍价格往上涨。房价真是高不可攀。今天回过头看，政府过于低估了市场需求。

既然土地政策紧缩了，银行信贷也紧缩了，那给市场信号是什么呢？就是房子供应会减少，可买房的需求却一点不少，这样一来，房价就会升。买房需求可以一夜之间爆发出来，但房子的供给却不能迅速增加，因为一夜之间盖不出一栋楼来！造成的结果就是：钱太多房太少，房价猛涨！

房价为什么涨？

我国政府宏观调控了这么多年，房价都没有调控下来，其实用经济学原理，可以很简单地解释清楚。

宏观调控与房价决定的关系如下：

结论：调控只能影响房价变动的快与慢，不能决定房价和地价。

首先，从需求看。

• 投资渠道少，股市又跌，大量资金没有去处。

• 通胀担忧，不买房，钱放着就贬值。

• 买涨不买跌，越高越追，越追越高。 其次，从供给看。

• 土地供应减少。以一线城市举例，北京四环以内已经没有了土地供应了，不拆房就不能建新房；深圳没有了空余土地，只能通过填海来获得土地，土地没有增量，新建房源少，房子价格就上去了；上海和广州土地供应更加紧张。特大城市土地供应无法增加，地价贵，那房价怎么降下来呢？

• 地方政府有卖地冲动。地方政府希望地价拍得越高越好，为了维持地方财政收入，中央政府和地方政府在利益上博弈；地方政府和开发商博弈；开发商之间相互竞争，谁出价高地就被谁拿走。三方博弈，地价降不下来。房价又怎能降下来？ 所以，纵观中国楼市 20 年的历史，中国房价经历了一个由低到高的过程，虽然政府一直不断调控房地产市场，但中国的楼价一直没有降下来。目前中国楼市的现状是：一线城市房价跌，二线城市房价平，三线城市房价涨。

中国楼市现在这种状况，是哪儿出现了问题？这是政府的问题，还是市场的问题呢？中国楼市的价格究竟该由谁来决定呢？

供求决定房价：楼市中看不见的手

前文谈了中国楼价十年猛涨，那中国楼市的价格究竟应该由谁决定呢？本文从经济学中寻找答案。先谈谈经济中有一只"看不见的手"，再来谈谈楼市的价格究竟应该由谁来决定？

经济中"看不见的手"

人类早在两千多年前就有了哲学和社会科学，但经济学产生的历史却很晚，它是两百年多前才产生的一门科学。为什么经济学产生的历史这么晚呢？比如，白天下地干活，中午回来给孩子们做饭，下午又下地干活，晚上回来给孩子们做饭。等他们睡了之后，开始缝衣服做鞋子。自己分配自己劳动，不需要经济学理论指导。

但是自从人类出现了分工，有了交换以后，就会问怎样做更经济？分工合作更经济。交换更合适，这就有了贸易和国际贸易，也就有了经济学。

1776 年是伟大的一年，这一年英国有一个伟大的经济学家出现了，名叫亚当斯密。他写了一本书叫《国富论》（全称《国民财富的性质和原因的研究》），并把这本书送给了英国的国王。对国王说：国王陛下，请您不要干预国家经济。国家的任务就是做一个守夜人，当夜晚来临的时候就去敲钟，看看街上有没有偷盗行为。只要国家不干预经济，经济自动就会发展起来。

斯密在书中提到这样一个理论"看不见的手"。他说：经济中有一只"看不见的手"，每个人在做事的时候，首先想到的是怎么实现自己的利益而不是国家利益。但是当他真正这样做的时候，就像有一只"看不见的手"在拉着他，其结果要比他真正想促进社会利益效果要好得多。

他说，英伦三岛玻璃制造商每天晚上躺在床上想什么？让岛上刮场暴风、下场暴雨吧！一夜之间，岛上的玻璃都碎了，明天早晨玻璃的订单会象雪片似的飞来。如果不这样想，他还卖玻璃吗？一个空调厂商冬天的晚上会想什么？他希望来年的夏天天气一定热，最好超过 40 度以上。如果不这样想，他还卖空调吗？

所以什么是"看不见的手"？其实指的是个人利益驱动，就是市场机制，也就是价格机制。价格藏在每个人的心中，心里要有一杆秤，它是市场经济的灵魂。

从亚当斯密开始，人类才有了真正意义上的经济学，所以称他为经济学鼻祖。斯密的伟大之处，在于他看透了这一切，他透过社会纷繁复杂的现象，找到了一个社会转动的内核，并告诉政府别干预经济，经济中有一只"看不见的手"，它会让经济自动运转起来的。

在他的思想指引下，英国经济首先得到发展，然后是西欧发展，之后是美国发展。斯密的思想统治了资本主义世界达 150 年之久。在这么长的时间里，人们用他的理论来管理一个国家。政府不干预经济，让经济自由发展，政府只做一个守夜人。

供求决定房价

斯密的核心观点：市场经济灵魂是价格，价格由市场供求决定。回到最开始的问题：中国的房价究竟由谁决定？如果说由政府决定，那政府宏观调控了这么多年，为什么房价没下来呢？

房价高得让普通百姓无法问津。其实房价上涨背后：有一只看不见的手——价格在推动。结论是，中国房子的价格是由房子供给和需求决定的。供求决定价格，这是经济学最颠扑不破的理论。它已被 200 多年经济发展的历史所证明。

政府对楼市的宏观调控，只能影响房价变动的快与慢，但不能决定房价和地价，房价和地价只能由市场供求来决定。

也许有人会问：如果政府不管楼市，那楼价被炒高了怎么办呢？不必担心，市场自动会有价格的纠偏能力。例如，一个城市市中心的房价炒高了，人们就会到郊区盖房，那里的房价便宜，人们就会到远处买房。城中心的房价就不可能再高。

所以说楼市中也有一只"看不见的手"，房价由供求决定。那么，一国的资源配置究竟应该由谁来决定？地价由谁来决定的呢？是政府还是市场呢？

市场决定资源配置

中国搞市场经济，重要的就是要建立起价格机制。需要分工交换，需要价格机制，需要自由竞争。只有这样，经济才有活力，人们才有干劲。中国改革开放 40 年，就是因为放开了价格，才有了私营经济和民营经济、今天的发展速度和经济成就，以及国人眼下的富裕生活。

早在 200 多年以前，亚当斯密就主张，国家不要干预经济，让价格机制发挥作用。斯密的思想如此简单：为什么说每个人都在为个人时，这个社会就进步了？亚当斯密的思想有它的合理性吗？可以思考一下这个问题。

斯密认为：资源应该由市场配置，而不应由政府配置。这也是本文后续内容重点——资源配置问题，也是回答房价和地价究竟该由谁定价的问题。既然说到市场配置资源。那市场应该配置哪种资源呢？是劳动力、资金，还是土地？

劳动资源

首先看劳动力这个资源。劳动力的价格是工资。那么工资应该由谁来定？

工资是谁定的？一定会说，工资是老板定的。那老板又是看什么定的呢？老板自己决定不了，得看市场行情来定出工资。如果说，工资由政府决定，看出问题了吗？如果工资定低了企业就找不到工人。工资定高了企业又承担不起。

比如，中国现在缺少电焊工，一个到英国留学的中国学生，回国后发现自己学的专业不赚钱，而电焊工的薪水高，他就去重新学了一门电焊专业，毕业后成为一名电焊工。所以，我国的工资由市场供求决定。越稀缺的工种，工资越高。反之，岗位过剩则工资越低。

资金资源

资金的价格是利率，是银行存贷利率。不能白借钱使用，借钱是有成本的！过去中国的银行利率一直都由政府定，资金的资源配置政府说了算，利率一样、资金成本一样，各银行之间没有激烈的竞争。干好干坏都一个样。

现在改革了，利率市场说了算，各银行处于竞争状态，每家银行都展开争夺客户的大战。利率市场化以后，银行过去那种躺着喝茶水的现象再也不存在了，现在是坐着喝不上，以后是跑着都喝不上了。

银行员工说，银行的工作现在是"5+2，白加黑"，时刻都在努力干活。利率市场化是中国金融改革的重要一步。资金这种资源的配置由市场说了算，政府放开利率不管了。

土地资源

土地的价格是地租，那租金谁说了算？1998 年我国实行商品房政策后，开发商买地，地方政府和开发商是协议价格，地方政府处于主导地位，地价基本上由地方政府决定，这就带来了很多问题。

2004 年 8月 31 日以后，政府卖地实行招拍挂方式，引入了市场竞争机制，政府标出一块地的底价，由开发商叫价，谁出价高谁就得到这块土地。如果开发商高价拍到了一块地，建好了写字楼后出租，政府决定租金的价格，那如果赔了钱，该由谁来买单呢？

说到这里，回到最原本的话题上来，如果买卖土地价格是放开的，那卖房的价格就得放开，租金的价格也得放开，否则房地产市场就无法正常发展了。

试想一下，如果租金由政府定，那土地拍卖时还有人敢买吗？例如：市场上一般经营餐馆的店面都是租来的，租金是市场定的，不是政府定。为什么呢？如果政府定租金，餐馆不赚钱怎么办？只有市场定租金，随行就市，可高可低，餐馆才能活下来，老板才有钱可赚，才有地方吃饭。

延伸

总结一下：市场中有三种要素，劳动力价格是工资、资金的价格是利率、土地的价格是租金，这些价格都应该由市场来定，经济才能正常运行，只有市场定价才是最经济。否则谁都保证不了，谁能赚钱，也避免不了，谁在赔钱。因为资源有可能被错配，资源没有得到最优的配置。

试想一下，如果由政府规定每人工资，规定银行的存贷利率，规定卖地的价格，那政府怎么知道该定多少价合适呢？政府又需要多少人去确定价格呢？政府是无论如何都配置不好这些资源的。

市场经济是一个庞大体系，价格机制是自发形成的，价格每天都在动态中调整。以大白菜举例，如果北京郊区的大白菜便宜，2 元一斤，城里4 元一斤。这就不需要任何人下令，会发现，有人会把郊区的菜悄悄运到城里，这样城里的白菜价格会下降到 3 元钱，来郊区拉菜的人多了，郊区的菜也贵了，差价就会被填平。这说明价格是由供求决定的。这就是市场经济的魅力，有一只看不见的手。不需要人为调节。

今天中国经济中最有活力的是民营企业。它占了中国经济的半壁江山。为什么中国的民营企业发展得这么快？就是因为自由竞争，是价格机制带来的。

中国现有的几家大公司，比如阿里巴巴，腾讯公司，顺丰快运等。阿里巴巴的电商在和我国传统的商业竞争，人们不去商场购物都在网上购物；腾讯公司在和中国移动竞争，人们逐渐不打短信都使用微信了；顺丰快递在和中国邮政竞争，人们不去邮局寄东西都开始用顺丰快递了。

这些民营公司快速发展的原因是什么呢？它们得益于中国经济体制的改革，因为我国搞了市场经济，放开了价格和竞争，让价格机制调动了人们的利己心，最后达到了社会利益。让生活更便捷，更轻松，更经济。

如果不是市场力量，这些公司就不可能发展得这么快。下面具体分析一下顺丰快递的例子。

顺丰是一个 90 年代初，在广东创业的小公司，它和在中国生存了 100 多年的中国邮政在竞争。顺丰公司脱颖而出，成长为一家大的上市公司，可见市场经济的活力强大，超出想象。这一切都归功于价格机制的作用。顺丰发展到今天的独到秘诀，就是它的计件工资。顺丰有 15 万员工，分布在城市的各个角落。顺丰收派员基本工资不高，每月 700~1200 元的基本工资，但会根据工作业绩提成。快递员收一个快件的钱，其中有一个固定比例是归他自己的。他们每个月的收入都是可以预期而且稳定。月薪达到上万元的收派员在顺丰早已不是什么特例了。有了这样的高薪，多劳多得，这才有了顺丰快递员在路上翻了车，也会爬起来继续跑的情景。因为有一只"看不见的手"在他心中，所以他们跑得特别快。

过去像送信件、寄邮包这类事情都是中国邮政干的。中国邮政从清朝末期兴起，发展到现在已有 100 多年的历史了。一个成立 20 多年这么短时间的顺丰快递就可以和中国邮政竞争。这听起来像天方夜谭，简直不可思议。这其中的原因有很多，但关键的原因是，它们的分配机制不同。顺丰工资是计件的，多劳多得，少劳少得，不劳不得。而中国邮政的工资是国家定的，是有标准的，没有那只"看不见的手"来激励员工。

总结

中国经济体制改革的大趋势就是放开资源配置的价格，只有这样中国经济才有希望。我国在走向市场经济的过程，要放开价格管制，政府不限价、不干预，每个人都会发挥最大的积极性，因为它和自己的利益挂钩。

回到前面说的，中国的房价应该由市场决定，土地的价格也应该由市场决定。这是经济学最基本的原理。比如，土地供给多了，地价就会下来，土地供给少了，地价就会上去。这不是政府用宏观调控能解决得了的问题。

房价也是如此。买房子人多，需求多了房价向上；房子供给多了，买的人少了，房价的价格向下。这也不是政府说了算，而是市场供求决定了房价。政府决定不了房价，房价最终必须由市场说了算。

所以，决定买房时，不光要看政府对楼价的调控如何？更重要的是考虑自己何时出手？买房要看楼市的长线，要看楼市未来趋势如何。这一点很重要。

知道了这些后，买房该考虑什么？该如何买房呢？

买房参考：请选择稀缺性房源

这个概念很重要，无论做什么都问自己，这件事稀缺吗？这本书稀缺吗？这个投资稀缺吗？这个房子稀缺吗？如果学会用稀缺性去思考问题，就有了经济学的头脑。记住，买房请选择稀缺性的房源。

那么，买住宅该考虑什么？该如何选择呢？

买房决策可归纳为"先看稀缺、再看适配"的五条原则：

买住宅不得不考虑的因素

前文讨论了经济学的重要概念是稀缺性。买房一定要选稀缺。本文谈谈，买住宅需要考虑什么？首先分析我国房价上涨的特点。再来看，究竟怎么选房。

我国房价上涨的特点遵循洼地原则

先涨一线特大城市，后涨二线省会城市、现在涨的是三四线城市。从大城市到中等城市，再从中等城市到小城市，房价是一波波地涨起来。就拿一个城市来说吧，城中心的房价先涨，城市郊区的房价后涨。老区的先涨，新区的房子后涨。

例如，10 多年前北京最繁华地段是建国门，当时房价已涨到 3 万，而顺义的房价不到 3000 元。两者之间差了 10 倍。作者曾在课上说，从清华坐地铁到建国门是半小时，到顺义也是半小时。如果钱不够，就可以到顺义买房子，未来顺义房子的升值空间大。当时很多人不理解，都认为建国门房子升值空间大。

猜猜看，10 多年过去了，顺义房价现在多少钱了？5 万！建国门的房价多少钱？10 万！原来差 10 倍，现在只差 1 倍。为什么会出现这样的情况呢？

房价有一个洼地原则，一个城市像一个大湖，往湖里扔石头，湖中心的浪花最大，波纹慢慢向四外扩散，直至扩散到湖边。这就是城中心的房价先涨，城边上的房价后涨。

为什么有洼地原则呢？是由土地的稀缺性决定。城市的人口越来越多，市中心的房子不够住的，人们必须住到外围去，最后买到了城边上。未来城市的边界是以地铁来划界。在大城市，地铁修到哪里，城市的边界就在哪里。买到城边的房子没关系，因为有地铁很方便。

例如，10 多年前深圳市中心的房价是 3 万左右，而宝安区的房价不到 5000 元，差 6 倍。现在市中心房价 8 万，宝安区的房价升到 5 万，相差不到 2 倍。这说明了什么？也是洼地原则。

深圳的地铁修通了，从宝安区到市里只需要半个多小时，市中心道路拥挤，出门也需要半小时，这时宝安区的房价就会涨起来。所以，如果现在还在二线城市或者三四线城市居住，买房时要先从市中心开始，一点点向外买，为什么？

比如，北京刚开始买房时大家不考虑这些，在哪里工作选择在哪里买房，随机性很强，当时人们买房只考虑居住，根本没有考虑房子的升值问题，那时房价的差别也不大，后来才发现，城市不同的地段升值的空间完全不同。买房时，一定要看看这个房子未来有升值空间么？

结论是，如果在大城市，可以往边上买房；如果在小城市，应先在市中心买房，当城中心的房价已经涨上去了，就考虑到城边买房子，考虑它的性价比。

下面看看郑州，这个二线城市房价涨的过程。2005 年作者到郑州做报告，房地产商在郑州市中心建了房，售价是 3800 元/平米，当时是属于高价房。报告里说，郑州是一个省会城市，以后会有很多人进城打工，由于大量人口的流入，未来郑州房价肯定会涨，现在买房合适。又说到，如果郑州新区建好后，它的价格会比老区的房价贵。

讲完课后，就有人在网上说：别听她的，这房产商的托！后来郑州房价涨起来，网上又有人说，早知道当时不骂她了，早点买房多合适啊！

当时为什么判断郑州未来的房价会涨？因为郑州是河南的省会城市，有近 1 亿人口的腹地。这些年轻人来打工，他们需要住房，郑州的房价不可能只停留在 3000 多元。

那又是如何判断郑州新区房价会超过老区呢？因为政府在新区做了大量投资，修建了地铁，拓宽了道路，建了高楼大厦，更像现代化的大都市。所以新区房价高于老区的房价是有道理的。看郑州高铁建好后，郑州东站边上的房价都涨了吧！

在 2005 年时，判断中国未来有四个大一点的省会城市的房价一定会涨，一是郑州、二是合肥、三是武汉，四是长沙。为什么这么判断？

当时看到中国省会房价的数据，只有这四个城市房价还在 3000 元左右（这里不包括中国东北和西北的边远地区）。因为省会城市周围有腹地，当经济发展了，农村人口向城市聚集，判断这里的房价一定会涨，但没有想到会涨得这么快。

以合肥为例。合肥这个城市原来不大，但它的腹地很大，安徽省农村人进城打工，年轻人买房的需求逐渐加大，合肥的房子供给又不能马上增加，就会造成一个时期房价的猛涨，随着合肥土地供给扩大和新房的增加，房价就会走到一个均衡价格。就是供给和需求平衡价格。

买住宅考虑什么？

买房时，还有一点需要考虑的就是，如果政府投入基础设施在哪里，哪里的房价会涨！

在 2007 年北京开奥运会之前，奥运村附近的房价，精装修房 1.7 万元。但 2008 年奥运会之后，奥运村房价直线上升到 5 万元一平米。为什么呢？北京为了开奥运会，政府在奥运村周围做了大量投资，地上地下都修好了，有两条地铁通过，四环和五环交通顺畅，基础设施充足，这里的房子当然值这个价。基础设施多，生活很方便，出行也很方便。

当发现所住城市，政府准备修一条路、修一条地铁，建一条轻轨或公交线路，或者建一个大的商场，这些地方就值得买房，未来有升值空间。只要政府修了路、建地铁、修高速、高铁之后，像沿线、沿路、高铁口、高速口、地铁口、公共汽车站口等，周边的房价都会涨，因为出行方便了。

根据洼地原则，一线城市房价先涨，二线城市房价后涨。但二三线城市房价上涨的幅度和速度都没有一线城市快。为什么呢？也是由土地的稀缺性和人口流出性导致。如果一个城市的土地可以无限向外扩张，这里的房价就不会持续上涨。为什么呢？只要房价一涨，开发商认为有利可图，就会增加房屋的供给，就会加紧盖房，这里的房价就升不上去。而一线城市周边没有了土地，土地供给不足，需求上升，房价涨。所以，考虑一个城市的房价是否上涨，主要看土地供给和人口的持续流入。

买房一定要看：城市外围还有地吗？区域周边还有地吗？如果已经没有地了，选择买这里的房子就有升值空间。这是由于土地稀缺性导致的。具体到买住宅，需要考虑什么呢？

首先，选择区片很重要，买住宅要考虑生活是否方便？家有老人孩子的，老人病了需要医院；孩子需要上幼儿园、小学、初中高中；上班交通是否方便？有地铁吗？有公交车吗？有轻轨吗？有高铁站吗？有机场吗？等。买住宅还要考虑到入学、医院、学校等，在城市中心选房，交通方便的地段，未来会有升值空间。在城边上买房，价格便宜，性价比合适，但升值空间相对小。

因为要考虑：教育、文化、养老、医疗、交通这几方面问题，符合这些条件的房价就贵。要出行方便、看病方便、就学方便。满足这些条件才是好房源。

当然养老院也是需要考虑的问题。城里的养老院是稀缺资源。下一个大家抢房的重点市场是城中心的高端养老院。

如果选择住宅，未必选在市中心，未来的居住趋势是郊区化。发达国家的城市中心不住人，人们都住在郊区。为了生活质量好，可以呼吸到新鲜空气，城郊是富人居住的地方。现在中国人还都愿意扎堆住在市中心，享受这里的文化生活。未来中国也许不是这个样子。富裕的人愿意搬到乡下居住。郊区化是中国未来居住的发展趋势。

总结

最后，总结一下本文的重点。

• 由于房价存在一个洼地原则，买房子时，如果是在大城市买房，手里要是没有这么多的钱，就可以考虑到城边去买，因为交通方便，住在城边上也是个不错的选择。如果在三四线城市，可以选在市中心买房，因为市中心的房价会升值快，边上房价会升值慢。
• 买住宅，该重点考虑的是生活的方便，考虑老人孩子医疗和教育的问题。
• 未来人类居住的趋势，不住在市中心，而是郊区化。 了解了如何买住宅后，可以思考一下，买商铺和写字楼该考虑什么呢？买一个商铺可以养三代吗？

投资商铺和写字楼，你需要考虑哪些因素？

前文讲了买住宅，该考虑生活的方便。那么，如果想投资商铺和写字楼，该考虑什么呢？

商铺很好理解，就是买卖东西，做商业的地方就叫商铺。自古有之。

一个城市发达与否看什么？当然是看它的商业氛围好不好，晚上是否灯红酒绿，年轻人之所以愿意住在大城市，愿意到大城市里打工，都是因为这里商业氛围好，赚钱机会多。人们之所以不愿意住在乡下，就是商业设施少，文化生活不丰富。

其实，写字楼就是用来做专业商业办公用楼的地方。现在有些公司都比较小型，不必要自己盖一栋楼来办公，人家盖好大厦之后，一层层出租，或者一间间出租，整栋楼都是办公用的房子，就叫作写字楼。

这是从国外引进来的模式，分为甲级写字楼和 5a 级写字楼。走到北京市的中心去看看，那些摩天大楼基本上都是写字楼。也就是高档办公的地方。现在各大城市都有高端写字楼。国外也如此。

大家知道，商铺和写字楼和住宅不同，它具有一种特殊的功能，那就是投资功能。

买商铺应考虑位置和人流量

思考一下，如果想买商铺，主要看什么？主要看稀缺的位置。那什么样的商铺位置算是稀缺呢？

比如：在一大片社区有很多住户，周边没有其他多少的商业服务配套。人们生活必须要就近完成，如：洗衣店、面包房、咖啡馆、各种餐饮店等。如果在这里经营商业就会有赚钱的机会。大多数买商铺的都是投资客，他们自己不经营，都租给经营者。

买了商铺后，商铺租金怎么才能高呢？这里就涉及稀缺的概念。例如，早些年香港的商铺不贵，跟中国大陆现在一样，商铺和住宅在价格上没有太大区别。后来香港商业越来越发展，它是一个自由贸易港，所有来的商品都免税，香港商铺就火了起来。香港是一个旅游旺地，商铺租金越来越贵。

在香港铜锣湾一个街角的摊位对着六条路口，就卖鲜榨果汁饮料，来往人流滚滚，据说火的时候，一年租金就是千万港币，香港寸土寸金的称号就是这么来的。香港商铺的租金高得离谱，因为能够赚钱就有人租。那里挂着大福标语："这里是世界超人气的地方"。真的是超人气，人流滚滚，如果说天上下雨，不需要带雨伞，雨点淋不到身上。因为人太多了，过马路都得排大队。那里的商业氛围很好，天气这么热，买一杯饮料是必须的，这里街角卖饮料的摊位租金就会贵，但挪开了闹市区，在香港同样大小的街角，那儿的租金就会便宜很多了。

所以买商铺，最重要是看地段！这是买或租商铺的黄金法则。选择稀缺地段，人流密集地段，有升值空间。如果买商铺，应选择：地铁口，高铁站，公共汽车站等，这些地方的商铺会有升值空间。

成都被誉为天府之国，最适合人类居住的地方。成都人特别乐天，大家都喜欢吃火锅，特别是晚上的街上是灯火通明，人们都到街上吃饭，有一个饮食文化的氛围，所以成都的饮食文化非常发达，这一点很像香港，成都未来商铺的发展空间大。

如果想投资商铺，第一考虑地段是否稀缺，第二考虑人流量多与少，第三考虑商铺需要时间养。买的商铺靠养，不像买住宅，马上就能租出去，商铺有时需要养三五年，这个地方的商业氛围才会成熟起来，刚开始时商铺的租金很低，还有可能暂时租不出去。要赔几年才会持平，之后才会赚钱。所以投资商铺要做好心理准备。

买商铺不一定都赚钱

有人常说，买商铺好，一铺可以养三代人。这个道理不尽然。为什么？不是所有的商铺都赚钱，只有稀缺的商铺才赚钱，不稀缺的商铺不赚钱。

商铺如何赚钱？那就要看商铺和住宅的比例。如果开发商在建楼时，盖了一大片的居民楼，只建了 5% 商铺，其余都是住宅。商铺很少就稀缺，这样的商铺就好租，它就能赚钱，因为物以稀为贵。

反之，如果开发商为了赚钱，在住宅楼的下面盖满了商铺。商铺的价格比住宅卖得贵，如果商铺的比例超过 20%，比 5% 多出 4 倍，有很多家商铺，一家面包店生意好，4 家面包店谁还赚钱？一家洗衣店正好，4 家洗衣店谁还赚钱？

以此类推，如果商铺的供过于求，商铺的租金上不去。买商铺投资就不赚钱了。现在开发商在盖住宅楼时，基本都加大了商铺的比例，导致买了商铺的人不赚钱，钱被开发商赚走了。这是买商铺时要注意的。

未来的商铺和写字楼趋势

也许会发现，中国的住宅和写字楼的价格倒挂，这种现象合理吗？很多人不理解，问为什么？

10 多年前，北京马甸那个地方卖写字楼，有学生问，老师想买这里的写字楼，觉得合适吗？问了一下价格，猜猜，当时是写字楼贵还是住宅贵？一问，这两个价格竟然一样，就是写字楼的售价和它背后住宅一样的价格，都是 3 万 8 千元一平米。买写字楼合适，建议她去买。

为什么出现这种情况呢？因为中国人刚刚有了一套住房，或者还没有一套自己的住房，现在最想满足的是买房子住，而且还是不断改善住宅，还没有想到买商铺和买写字楼的投资行为，也没有想到商铺和写字楼里面能够赚钱，以为房子只能拿来住。

所以在很长一段时间，中国大城市的商铺和写字楼和住宅的价格倒挂，后来持平，现在北京的商铺和写字楼已经远远高于住宅价格了。

还有一个例子，2016 年去深圳前海讲课，那里要出售写字楼，当时的售价是 5 万 5 千元，问了一下后面的住宅多少钱，他们回答是 5 万 7 千元。一听觉得不理解，为什么住宅的价格高于写字楼呢？

后来讲座时说了这个问题。2018 年又去深圳讲课，问了一下前海的写字楼的价格，已经远远超过后面住宅的价格了。

中国现在有些城市，住宅价格高于商铺和写字楼，盖出的写字楼无人问津。因为这些城市没有服务业和文化产业，所以写字楼卖不出价钱来，当经济发展，人们富裕以后，城市第三产业超过第二产业后，服务业的比重越来越大时，写字楼和商铺的价值空间就会凸显出来。

香港几十年前，商铺和住宅的价格之差也不明显，价格差不多。没想到后来香港逐渐变成了国际性的商业城市，商铺的价值空间就凸显出来了——商铺的价格远远高于住宅的价格。也许会问，未来电子商务的需求越来越大，年轻人谁还去商场购物，都在网上购物，那未来的商铺是不是不值钱了呢？

商业服务业永远是需要的，只不过商业的形式会变化而已。比如，过去都是零售商业，现在都是专卖店，像美容美发，咖啡店、电影院，餐饮店等，这些永远不会消失。想喝一杯咖啡、看一个电影、朋友们聚个餐，总不能在家里完成吧，所以商铺和写字楼是需要的。

不过在这里提醒，买商铺和买写字楼的投资者，商铺需要考虑的问题很多，相对买住宅的风险大多了，所以投资一定要慎重。

总结

最后总结一下本文的重点：

• 买商铺考虑什么？位置、人流、稀缺性；
• 考虑商铺和住宅的比例，超过20%就会过剩了；
• 商铺要靠养，没有经济实力不要问津；
• 当城市的服务业比重越来越大时，写字楼和商铺的价值空间才会凸显出来。

房屋买卖：请务必重视机会成本

前面讲了稀缺性概念，买房一定要选择稀缺性的房源。经济学还有一个重要的概念就是机会成本。这节课聊聊机会成本，然后再谈买卖房子的机会成本。

买房时的机会成本逻辑如下：

什么是机会成本？

什么叫作机会成本？举个例子，比如现在听这门课程，这个时间段，就不能干别的事情。不干别的事，不赚别的钱，就是今天听课的机会成本。

准确来说，机会成本的定义是：干这件事就不能干那件事，不干那件事的损失，就是干这件事的机会成本。这个概念不好理解。接下来举例进一步说明。

例子 1：运动员和读大学的机会成本

在运动赛场获得冠军的运动员，有一些是当年放弃了读大学的机会。那他去参加国际比赛拿到冠军，冠军的机会成本是什么？就是他没有上大学。反之，如果他选择了上大学，没得冠军就是他上学的机会成本。

在两者之间如何做选择，他考虑的应是机会成本。有人趁自己年轻努力拿到冠军，实现人生理想的同时也收获了很多金钱。之后再读大学，将来既有工作，又有经济上的富裕。他认为这非常划算。反过来，一个人做运动员很多年，可惜他不是这个料，既没拿到冠军，也没上成大学。他做运动员的机会成本太大。因为他耽误了上学的机会。

在清华，作者曾教过奥运冠军的学生们。他们常说，老师，我们不是不想好好学习，好好听课，只是心思不在这上面，必须全力以赴盯着打比赛，如果打不出好成绩，职业生涯就完了。这就是机会成本的概念。确实要做出选择。看哪个机会成本更大就放弃哪个，选择机会成本最小获得产出最大的那件事来干。

例子 2：北大听课

2000 年后作者在北大上课，有一个老板说，老师，听你一天课，我没有去谈一笔生意，我少赚了 10 万块钱。确实，今天没有赚的钱是听课的机会成本。但是，如果没听课，投资失败，损失的可能不止 10 万元。

那这位老板要选择听课，还是去谈生意呢？他要比较的是机会成本。要看哪个机会成本最小，让他收益最大化。

例子 3：创作经济学课程

又比如，作者忙了八个多月的时间做课程，这八个月放弃了做别的工作。在别处没赚的钱，就是做这个课程的机会成本。要比较的是，做哪个工作让机会成本更小。这里举了三个例子，听明白什么是机会成本这个概念了吗？

简单总结一下，每天都面临着选择。要选择的是，机会成本最小，获得产出最大的事情。只有选择对了，人生才能够经济地生活。

经济学的重要概念，一个是稀缺、一个是机会成本。

每天做事的时候，都可以想一想，做这件事，它稀缺吗？该选择吗？做这样事情的机会成本大吗？为什么有些人做事情容易成功，而有些人做事情经常失败呢？就是很多人没有经济学的头脑，不会用经济学理念指导自己的人生，就不会做出正确选择。

如果懂得选择稀缺，选择机会成本小，获得产出大的事情。人生就会更经济，更能做正确的事。想想看，人一生的时间是稀缺的，把这么稀缺的时间浪费在机会成本很大的事情上，一生不就收效甚微了么？

买房要考虑机会成本

2016 年作者在清华给企业班学员们上课，在上课前正在教室里备课，就听到一个企业家说：大家好好听作者的课，在 2006 年我来清华听课，当时作者说，北京房价未来会涨，可我没买房，回到家乡投资了 4000 万，我现在全赔了，损失了 4000 万。

作者抬头问到，老总，你赔的是 4000 万吗？如果在北京买房，当时房价不到 1 万一平，现在很多都已经超过 5 万了。您的 4000 万可以买下 4000 万平米的房子，现在这些房子的价值是两个亿，所以你赔的不是 4000 万，而是 2 个亿。这个老总还没有机会成本的概念。他回去投资这件事的机会成本太大了。

那么说到买房，那什么是买房的机会成本？

假如有一笔钱，如果没有买房，去干别的事，那没买房赔的钱是干那件事的机会成本。那这笔钱是用来买房，还是干别的事情，这就要考虑机会成本了。如果是刚需，就是需要住，观点是：何时买房都是对的。什么是刚需，就是这房子是和家人都需要住的，这就是刚需。

比如说，一套房 100 万元，首付 30 万，贷款 70 万。反正自己住着，房价跌了也住，房价涨了也住，房价涨跌跟没有什么关系。如果房价涨了把房子卖了，可以多得到很多钱，但是除非不再买房了，假如再买房，还要花同样或者更多钱才能买回来。所以，当只有一套房时，房价的涨跌和关系不大，只是一个心理上的感觉，房价涨了，财富增加了。如果没有买房，手里连一套房都没有，那房价的涨跌就和有关系了。

如果要买第一套，买房是刚需，就不要犹豫了，任何时候买房都不为错。年轻人首付不够，可以找父母借一点钱，以后还给他们。以后工资会涨，但房价涨幅远远高于工资的涨幅。作者曾给过很多年轻人这样的建议，他们都在房价低的时候贷款买了房子。

在清华读 MBA 的学生，在作者班上听课的大多数人，都在北京房价低的时候买房了。2016 年作者和这些同学聚会时，他们说：老师，非常感谢你，在北京房价低的时候建议我们买房，这十年北京的房价涨了这么多，如果当时没买房子，现在肯定就买不起了。

再分享一个关于买房卖房的故事。2000 年前后，作者在北大上课，那天班里来的企业家很多。下课后，坐在后排有一个香港的学员说：老师，我在香港有一套房子，我想卖掉。

当时跟他说千万别卖，问他，老板为什么卖房呢？他说，香港的房价太高了，担心香港的房产会跌，想卖掉房产，躲过房地产泡沫的风险。又问他：怕香港的房价跌，不怕港币贬值吗？如果把香港的房子卖了，就变成港币了。担心香港的房子会跌，就不担心港币贬值吗？而且判断，港币贬值的速度比港产更快！

但是听完分析后，他仍然说，就要卖房，给一个建议吧。那给了他三句话的建议。

• 第一，卖了香港的房产，就变成港币了，但是不能拿着港币，因为港币会贬值。
• 第二，把港币兑换成人民币，当时港币贵人民币便宜，可以换多一点人民币，但是人民币也是会贬值的。
• 第三，拿着人民币到深圳来买一套房子，未来深圳房产会涨，而且人民币和港币相比涨的可能性更高。把人民币换成港币，再回到香港买一套房子，估计很很难买到。 那后来的结果如何呢？是香港房产跌了，还是港币跌了？现实和他想的正好相反，是香港的房产升值了，港币跌了40%，而香港的房产价格升了一倍。

这个故事说明了什么？一种资产和一种币值不是一回事。它们之间可以交换，但是各有各的价格走势。就像港产和港币不是一回事，人民币和人民币资产也不是一回事。这个香港人卖房这件事的机会成本太大了。

总结

总结一下本文的重点：机会成本这个概念非常重要，买房或卖房时都要考虑机会成本。

最后再留一道思考题：买房时要注意一些什么呢？

• 你是买现房还是买起房？
• 你是买精装还是毛坯房？
• 你是贷款买房还是现金买房？