房地产宏观调控与泡沫风险

买房还是租房，哪个更适合你？

前文说到买房要注意什么，下面聊聊"买房还是租房，应该如何做选择"。说到这里，就引出了经济学的一个重要概念，就是选择性。经济学研究稀缺，其实还在研究选择，在资源如此稀缺的条件下，该选择什么呢？

经济学既研究稀缺学问，又研究选择学问，选择很重要。比如，有人选择有了钱去投资，有人选择有了钱去买股票，有人选择有了钱去买保险，还有人选择把钱存银行。每个人选择不同，得到结果也就各不一样。

那么怎么选择更经济呢？会选择稀缺的机会吗？会选择稀缺的房源吗？会选择把健康放在第一位吗？其实，人生在不同的年龄段选择是不一样的。比如，人年轻时，赚钱可能是第一位的选择；人到中年时，理财可能是第一位的选择；人到晚年时，健康是第一位的选择。

现在最重视养生的是什么人？都是 60 岁以上退休的人。到了退休才发现健康原来最重要，没了健康金钱地位名利都白搭。可是这批人，在年轻时忙着工作、忙着挣钱、忙着养家糊口，没有考虑什么最稀缺、什么最重要、怎样选择是正确的。很多人都是事后才明白，可惜已经晚了。

选择很重要！每人每天都面临着选择，能做出正确的选择，避免做出错误的决定吗？

在德国读书时，就听说过西门子公司的故事，这是德国最著名的生产电气化产品的公司，每天有很多好的投资机会，他们每天开会讨论该不该投资，但讨论的结果是 99% 以上的机会他们都放弃了。因为他们发现很多投资机会看似馅饼，其实都是陷阱。西门子曾经大规模投资做手机，后来发现他们在生产手机上完全没有优势，于是彻底放弃，不再生产手机，因为不赚钱。放弃本身就是做出了选择。可以决定不干某件事，放弃这件事不干就是选择的结果。

回到主题上来，是买房还是租房？观点是，房价太贵买房不如租房。清华学生经常问：是该买房还是该租房？这是现在中国年青人面临的普遍问题，该买还是该租房？北上广深城市房价高，对大学生来说望尘莫及。刚从大学毕业出来的学生，根本没有能力在这里买房，来城里打工农二代也没有能力买房。这就提出了一个问题，未来中国年轻人在城里怎么生存？

中国人把房子看得太重，尤其现在。没房子连成家都是问题，所以买房对年轻人来说压力巨大。那国外的年轻人是怎么生存的呢？国外的年轻人相对比国内的年轻人生活得轻松些。

在上个世纪 90 年代，国外的生活比国内轻松，虽然工资不高，物价也低，需求也容易满足。德国的年轻人，女士们都留很短的头发，男士们都留长发，后来才发现理发钱很贵，男生都留着长发不去理发。德国的女士们没有人穿高跟鞋，都穿平底鞋，她们都是跑着工作，基本没有自己买房的，都是租房住。

问他们，为何不回去跟父母住，他们说没有自由。那为什么不继承父母房产，因为要支付高额遗产税他们交不起。遗产税有多高呢？40%。比如一套房是 100 万欧元，那就需要交 40 万的现金，这么高的现金谁交的起，中国现在的生活，有点像上个世纪 90 年代国外发达国家年轻人的生活，当人们富裕后，人的需求在提高，生活压力就变大了，这是社会进步的必然结果。

2006 年，作者去澳大利亚，看到那里的年轻人不买房，他们喜欢到不同的城市工作，到一个城市找到一份工作，租一个房子，工作几年这个地方都熟悉了，就换一个城市继续生活，这样一生下来把澳大利亚都游了一遍。这种生活也挺有趣的。这是现在世界上绝大多数年轻人的活法。在欧洲和美洲，青年人活的压力没有这么大，他们的快乐更多。

当年在国外读书都是租房住，换了不同区域和不同城市，留下深刻印象，作者去年回德国时，把当年住过的地方都去看了一遍，感觉特别亲切。虽然这房子不属于作者，但这曾经是生活过的地方。作者留恋不同城市住过的房子，因为那里留下美好回忆。

再看看德国人是怎么看待住房问题的？

60% 以上的德国人并不购房，而是选择租房。原因很简单：租房比购房更合适！即使是在繁华地区，一套三居室的住房也不过 800~1000 欧元，偏远点的地方，600 欧元也能租到。德国的人月平均收入大概 3000 欧元，折合人名币两万四，他们用大约不到三分之一的收入来租房，还有大约 15% 的德国人继承了祖上的遗产，他们既不需要买房也不需要租房，这样算下来，只有 25% 的德国人购买了住房，

德国人为什么不像中国人一样热衷炒房呢？原因是德国的房产流动性很差，加上政府税收因素，如果谁要把买到的房子再转卖出去，可能会亏欠钱。德国人认为把一大笔钱压在房产上，从商业的眼光来看，是不经济的。所以租房是德国人做出的明智选择。更何况，把一大笔钱压在房产上，从商业眼光看是得不偿失的。

中国年轻人被买房压得喘不上气来，一辈子作房奴。其实可以向国外年轻人学习，没有必要在一个地方生活一辈子，如果选择租房，压力轻不说，还可以换不同的环境住，况且我国政府很快就会推出个人所得税的住房租金的抵扣政策，就是住房的租金一部分可以从交的个人所得税中抵扣出来，所以房价太贵，买房就不如租房。

举个香港的例子，香港好一点的 100 平米的房子，价格大约是 2800 万元港币，首付就需要支付 1000 万元港币，年轻人刚工作哪有这么多钱交首付。如果是租这套房子，一个月的租金是 5 万港元，一年 60 万美元，需要 50 年才能拿回本金来。所以是买房合适还是租房合适？比较下来，香港人多数是租房住而不是买房。

再算一笔账，比如在北京买一套房需要 500 万元人民币左右，首付需要 150 万元，贷款 350 万元，期限是 20 年，每个月要还款2万多元，想想看打哪份工，可以一个月赚到两万元，就算是夫妇两个人共同还贷，这也是一个不小的压力。一个家庭还需要生活费，养家糊口等，那么在这种情况下，买房就不如租房了。

中国刚走入买房买车的阶段，国外在工业化和城镇化时代也和中国相同，他们也走过这个阶段。中国最近这 20 年间，比过去几千年盖的房子都要多，然而这种现象今后不会再出现了，那未来的现状是什么呢？就是中国既没有房子盖，也没有地方盖房子，今后人们不是买房而是租房的问题。

随着互联网的普及和与国界的接轨，中国年轻人应该向国外人学习，不必把所有资金都压在买房上，能够用租房的方式活着，也是一种生活方式和生活态度。这样可以相对轻松地活着。未来很少有人谈买房的话题，都是租房活着。因为大多数人都租房住，就像德国人一样一直租房住。

最后再总结一下本文的重点内容。

• 选择性是经济学的概念，如果能运用到生活中，这是非常好的。
• 如果房价太贵，买房就不如租房，租房也是一种生活方式，人们不需要在一个房子里度过一生，其实人生就像住旅店，可以住不同的旅店来度过自己的一生。
• 年轻人不能一上班就买房，根本没这个条件，需要拼搏，努力工作，赚上钱后才能买房。国外人经常嘲笑中国的老太太，说她们存了一辈子钱，到了 60 岁才买上房，其实这未尝不是一种活法，中国老太太活得轻松没有压力，她们的生活质量一点不比那些在国外用贷款买房的老太太差。 对楼市的宏观调控怎么看？还会继续吗？

个人买房：选择"眼见为实"的现房

今天来谈国人都关心的话题，那就是如何买房。在平时讲课中，总有人问：

• 老师，我想买房，是买现房好，还是买期房好？
• 是买精装修的房好，还是买毛坯房好？
• 是用现金买房好？还是用贷款买房好？
• …… 林林总总，有各种提问。在买房的过程中，应该注意哪些问题呢？总结出，买房应该注意的五个点。

第一，现房远比期房好

为什么呢？因为现房是睁着眼买的，期房是闭着眼买的。也许有人问了，买房为什么会有现房和期房之分呢？

• 什么是现房？ 现房是房子已经盖好，可以现场去看房，当时就可以买下。

• 什么是期房？ 期房是房子还没盖好，先交钱，几年以后才能拿到房子。在中国楼市火的时候，卖期房的房地产商比比皆是。期房最早起源于香港。香港早期卖房，因为房源紧张，所以卖期房，他们叫作卖楼花。

来看看香港人是怎么发明期房的？

香港 100 年前还是一个小渔村，地产出现的时间并不长。40 年代的香港人口才不到 50 万。

1945 年抗战结束后，来香港的人数激增，几年的时间，香港人口就增加到 200 万。人口猛增了 4 倍，可香港的房屋却非常短缺，钱多房子少，一时间香港的房价和房租都猛涨。

那怎么办呢？香港地产商之前的房产交易，不论是卖一个大院还是卖一座小楼，都是整体出售，当时香港房价上涨，整栋卖总价太贵了，普通人买不起，只有少数有钱人能买得起。

这样一来，大多数房地产商只能靠收房租获利。但是房地产开发商只靠收租，那资金回笼得就太慢了。于是香港就有地产商，干脆就把整栋楼拆开来卖，比如一栋有五层，就拆成5份，分别卖给5个人。

在 1952 年就有两栋新楼，卖给 10 户，两天就卖完了，一时间轰动香港。每层差不多有 90 平米。一套售价 2 万港币。才 2 万港币买套房是多么便宜的房价？可当时普通人的月薪才不过两三百港币，根本不可能拿出那么多钱买房。

这怎么办呢？又有一个地厂商他要建 100 栋 5 层的楼，也打算分层出售。不过即便如此，公司资金压力也很大，没有这么多的钱怎么建楼呢？买房的人钱不够又怎么买房？

于是他们想出两个招来：一是在房子动工前就卖期房，二是支持买房人分期付款，先支付 10%~30% 的首付，就可以预定一套公寓。于是，在香港开始出现了炒楼花，所谓的炒楼花就是卖期房。

中国内地的房地产市场兴起，比香港晚了半个世纪多，很多房地产商的经验都是从香港学来的。比如说，为什么卖期房？开发商的资金不够，怎么办？他们可以卖期房，先获得资金再建房。买房人的钱不够，怎么办？找银行借！可以按揭。香港人在房地产的销售上是多有创新精神，它不亚于今天的互联网。

当了解了什么是期房之后，来说，如果买房时有现房也有期房供选择。给出的建议是，有条件一定选现房，尽量别选期房。为什么呢？

一般期房预售的时候，开发商都给看一个样板间。样板间让看的是心满意足。但等收房时，不管开发商把房子盖成什么样，只能照单全收。

如果买的期房是个烂尾楼，开发商没钱继续盖，他跑路了，房子就会遥遥无期。因为期房的不确定性太多了。如果买的是品牌房地产、大公司的期房，可能还会好点，他们不会因为这个项目做砸了，而影响后面的项目。

第二，精装远比毛坯好

选房时，如果有精装房，就尽量别买毛坯房。为什么呢？

中国城市刚开始建房时，就像农村盖房子一样，先把房子盖起来，至于内部装修那就是个人的事情了。当看有些农村盖了一栋栋小楼，外表很漂亮，进入一看，实在是不敢恭维，装修差得没法住。

90 年代作者在德国时，看到他们建房不是特别难，发现他们全是组合的，建筑材料都已经加工好了，搬来组合就行了，里面装修都搞好了，连房子外面的花草都种好了，买房人搬进去即可住。他们建得像花园一样。

2016 年作者去加拿大住在温哥华。去附近看新建的房子，人家建好房子后，房里的装修也都搞好了，厨房的厨具和洗手间的卫具都装好了，也是只需要把家具搬进来就可以生活了。

当今世界发达国家盖房子都是装修好了。北京现在已经不允许卖毛坯房了，为了环保的需要，都必须卖精装修房。

想想看，如果买了毛坯房，装修好了搬进去住，可楼上楼下 10 年都在陆续装修，就等于十年住在工地上，怎么生活？因此，如果有条件，请选择精装修房，这代表房产的未来趋势。

第三，贷款远比现金好

在过去那些年，课堂上经常说，如果买房一定要找银行贷款，贷款的期限是越长越好。但很多人都不敢找银行贷款，有的人就是贷了款，一旦有钱也立刻还上，否则就睡不了觉，这是上代人的通病。

特别是一些老年人，虽然政府年年给他们提高退休金，但是他们有钱不花，都存起来，更别说贷款买房了。现在年轻人别像老年人一样，一定要活在当下，今天的消费得到了快乐，和 20 年后得到了快乐是不一样的。

举个例子，中国老人年轻的时候没有房子住，清华的老教授们，他们年轻时，一家有两个孩子，四口人挤在一间房子里，放书桌的地方都没有，拥挤不堪。孩子长大了都出去了，后来他们都有了大房子，可房子空荡荡的，只剩下两个老人。这就是资源的不对称性，需要的时候没有，有的时候却不需要了。

那买房为什么要贷款呢？有人说，等存好钱后再买房不行吗？靠工资，无论怎么存钱都买不起房。理由是：工资上涨速度赶不上房价上涨速度。中国有很多人一直是存钱买房，可一直没买上房子。为什么呢？因为通胀了。

30 年前作者手里有 5 块钱，带着它读大学、读研究生，当时 5 块钱放在箱子底下，作者想，遇到任何事，这 5 块钱可以让我过一个月。那时物价很便宜，在大学学校食堂吃饭，一份菜才几分钱。上了四年大学花了 800 块，还是国家给的。今天这 5 块钱，可以在北京吃一顿午饭吗？一定说不行。那一顿泡面总是可以了吧！问大家，30 年后这 5 元钱可以干什么？可以买一瓶矿泉水吗？有人说可以。作者说不可以，别说水，连这塑料瓶子都买不到。未来水资源将极度短缺。

30 年前，5 块钱够过一个月，30 年之后，5 块钱可以干什么呢？不知道。

这个故事说明，无论哪种货币都是一国政府印的，不够了可以加印。那土地不够可以加印吗？资源不够可以加印吗？房产不够也可以加印吗？显然都不可以！

所以，我的观点是：买房可以不升值，但它一定要跑赢通货膨胀。

你若买房找银行贷款是合适的，因为贷款利率就是那年的通胀率。你只还了本金，没还利息。谁替你还的？是存款人！他是负利率，越存越少。也就是说，用你今天的钱还昨天的贷款，你是合适。

第四，房子早买比晚买好****

20 年前，如果你手里有 10 万元，你以什么方式保留到今天最划算？是存款？还是买电视冰箱？还是买汽车？很显然这些方式都赔了。因为 20 年前的 10 万元，如果能买到一套房，今天你连一个洗手间都买不起。最能保值的是房子。钱在贬值，房子却在升值。

房子是一种特殊商品，它不仅有居住功能、有投资价值，还抵抗通胀的能力。明白了这一点，你就不会对房价涨，一直抱怨，总想等着房价跌了再买，可是一直没等来。

我在网上看到一个年轻人谈，他自己十年买房的心路历程。

他这样说，如果给我一个机会能回到 10 年前，我除了买房还是买房。2007 年我想买房时，家长说：着什么急，你这么年轻还怕买不到房？2008 年我又想买房，女朋友说，房价肯定会降，等降了咱再买。2010 年我鼓足勇气想买房，看了几十个楼盘，问了无数个朋友，结果想买的房子都卖光了。2013 年我拿上户口本，银行卡、无论如何都要买套房，结果想买的楼盘已售罄。

2016 年我上网查询各个楼盘房价，已经没有我买得起的房子 。2017 年我连购房资格都没了。哎，我这辈子是买不上房了！

这个故事说明什么？这个**年轻人的一再犹豫，他错过机会。**现实生活中，像这样的例子太多了。北京人都没有及时下手，在房价便宜时买房。什么人在北京买房了？那些到北京打工外地人，实在没有地方住，想尽办法借钱，结果他们买了房。

遗憾的是，很多北京人错过了最佳买房时机。当时房价便宜，首付才 20%，银行还给贷款，那时都不买。等房价越涨越高，想买也买不起了。原来可以买一套房子的钱，现在只能买个洗手间了。所以，如果你有钱，房子还是早买比晚买好。

第五，淡季买房远比旺季好

旺季时，开发商都在捂盘，到年底了逐渐卖盘。淡季时，大家都在观望，这时你要快速出手，才能买到优惠价格的房子。

如果你想买二手房，也要把握住季节的行情。统计数据表明，从 2005~2017 年，这 12 年期间，房价指数被低估的时间，大多集中在 12 月至来年的 3 月份之前。天气冷人心也冷，这段时间的楼市很冷。

3 月份之后房价才开始上升。原因是要大家忙着过年，买房要等过年后再说。所以，3 月份是楼市的小阳春。但买房要反其道而行之。你买房应该买在淡季，卖房应该卖在旺季。

最后，我们来总结一下本文的重点：

• 现房远比期房好，因为看得见；
• 精装远比毛坯好，因为质量好；
• 贷款远比现金好，可以防通胀；
• 早买远比晚买好，因为工资追不上房价；
• 淡季远比旺季好，可以买到优惠价格。 以上这 5 点，是大家买房子时要注意的，仅供你参考。

政府为何要对楼市进行宏观调控

前文我给大家讲了买房和租房的事，今天我想讲讲政府对楼市的宏观调控。

先给大家讲个小故事。2010 年我在清华大学给 MBA 学生考试，考试结束后，一个学生拿出一个手机打开短信给我看，说的是 2010 年 3 月中央领导人到澳门参加口语国家大会。会后中国的年轻记者就问总理：中国政府对楼市的宏观调控这么多年，一直说要把过高的房价抑制下来，我们就没买房，想等房价抑制下来再买，现在这房价怎么越调越高？我们是该买房还是该租房？总理答到：我宏观调控这么多年，就是致力于把过高的房价抑制下来，没想到房价真的越调越高了，我看你们买不起房就先租房吧。

学生们问我：老师，我们是该买房还是该租房？我回答：请问总理吧。当然我并不知道这条信息是否准确，但它多少反映了国人对政府调控楼市的心态。

政府从 2003 年以来就一直调控楼市、调控土地的供给、限制买房等，可谓是费尽心力。我数了数，一共出台了三十七次宏观调控的措施，就是用行政的命令手段来调控楼市，非常简单粗暴。2013 年 2 月 20 日，国务院又出台了新国五条对楼市调控严厉的措施。结果上海民政局贴出大幅标语："楼市有风险，离婚需谨慎"。

为什么会出现这条标语呢？原因是人们排队离婚。上海多个结婚登记中心出现了前所未有的协议离婚高潮，登记中心九点才办公，七点就有人开始排队了。一对对年轻人手牵着手走进去，再喜笑颜开地走出来，边说：咱们赚了，少交了百分之二十的个税。因为离婚可以避税。为了制止这种不理性的行为，才有了上海某民政局的大幅标语。

政府为什么要宏观调控楼市

那政府为什么这么频繁出台政策这么严厉地控制房地产呢？我想问一下大家，中国政府到底是希望房价涨还是希望房价跌？有人说政府希望房价涨，那为什么房价一涨还涨呢？有人说政府希望房价跌，那房价一跌为什么还出台政策刺激大家买房呢？也有人说政府希望房价不涨也不跌。我们说不涨和不跌的情况不存在，房价是由供求决定的，那政府到底怕什么呢？

下面我们举个例子来回答这个问题吧。先说说 1993 年发生在中国的那一次房地产泡沫的经历。

在北海有一条街名叫乌崽村，这个村上只有一条街，却有上千家房地产公司都云集在这里，街上都是二层小楼，楼上住人，楼下是茶楼，茶楼里的每张桌子上都有房地产公司在那挂牌，这些人都坐在那里喝着茶水。这时进来一个背着两麻袋钱的人，那时的钱都是拎麻袋的，一麻袋多少钱大家都心知肚明。某公司的人拿着一张图纸走上前去说：老板，你看看这块地位置多好，在您手里怎么都会升个两三倍吧。他们交谈了十分钟左右，结果新进来的这个人把钱交出去，自己拿着图纸坐了下来，喊道：店小二上壶茶。过了一会儿，一个背三麻袋的闲人走了进来，这个人拿着图纸上前去说：您看这块地有多好，在您手里怎么都会升个两三倍吧，交谈了十分钟左右又成交了。大家看，北海的房地产是在图纸上炒的，炒出这个城市建成面积的六倍，陆地上的土地不够炒的人们就在海上造出地来继续炒。

2007 年我到云南昆明给一家银行班上课，我在课上讲了北海的故事。中午吃饭时，行长说：作者，我给你讲讲我们银行是怎么炒北海房地产的。在 1993 年时，我们总行的行长坐在北京的高楼上说：去派人到北海买地，咱们在北海买块地，建一个银行的培训楼，平时做培训，夏天咱们就到那里度假。说完就派了一个人去北海买地，很快不到一个星期地就买好了。

行长坐着飞机从北京飞到了北海，一下飞机，行长说：带我去看看那块地。办事员说：行长，天气这么热，咱喝杯茶再去吧。行长说：飞机上不热，不吃不喝，带我去看地。被逼无奈，办事员只好硬着头皮说：行长，实话跟您说了吧，现在涨潮了看不见，明天退潮我们去看。

原来这家银行买了一块沙滩上的地，涨潮时底下三层的房子都淹了。后来我去北海就看到了这一幕，有些建在沙滩上的房子、涨潮时看不见，退潮时才看得见。

其实 1993 年，中国房地产炒得最厉害的不是北海，而是海南，当时有很多人到海南去炒房。2001 年的元旦，我到了海口，问司机：你能带我转一转海口吗？司机问：你要到哪里去呢？我说：您就沿着这个城市慢慢开，我只想看看这个城市。我们花了大约一个小时转了海口，看到了海口大量的烂尾楼，应该说我看到的是没有清理烂尾楼之前的海口，那种样子让我至今难忘。

第二天飞机起来时，我坐在窗前往下望去，心里很沉重。我想问，这些烂尾楼压的都是谁的钱？当时一栋楼可以从多个银行贷出多笔钱，银行之间是不通气的。当海南和北海的房地产泡沫破裂后，镕基总理来清华到我们学院做报告时说，他为中国一千多亿的房地产卖不出去而睡不着觉。他说希望政府拿出一部分钱，房地产公司拿出一部分钱，老百姓再拿出一部分钱，就把那些高价的房地产买了吧。可是大家知道房产是买涨不买跌，越涨越追，越跌越不买。那我们问了镕基总理为什么睡不着觉呢？这一千亿元的烂尾楼究竟该由谁买单呢？有人说了，当然是银行买单了。那我们问银行的钱是谁的钱呢？

举个例子，一个年轻的小伙子在某银行存了一千块钱，一天他去银行取钱就说：女士，把存的一千块钱给我取出来。先生，能别这么大声跟我们说话吗？您坐下来听我慢慢跟您说。您存在我们银行的一千块钱，经过大流、小流流到北京，我们银行的总行里，总行把您这一千块钱带给建国门外一高档写字楼了，第三层有三块砖是属于你的。

我们说你存在银行的钱，银行把它贷出去，并多倍贷出去了，开发商不能还银行的钱，银行能还你的钱吗？女士说：先生，你也别着急，回家等着去，过一个星期再来，连本付息我都会给您。临走时，您别忘了看看我给您的钱是新票，都连着号呢。这在说什么了？你存在银行的钱不在银行已经变成开发商的三块砖儿了，开发商不能还银行，银行就不能还你，再给你的票全是新票，你就知道什么事情发生了吧。

在中国各大城市，那一栋一栋拔地而起的高楼，压的都是谁的钱？都是储户的钱，开发商不能还银行的钱，可银行必须还你的钱。所以我们才说政府不怕房价涨，政府怕房价疯涨以后控制不住房地产的泡沫破了，银行买单，银行没有钱，银行的钱是储户的钱，那怎么办呢？只能找政府，政府也没有钱，又不能不救，政府救银行。只有一条路，那就打开印钞机印了。如果政府打开了印钞机，那又意味着通货膨胀。所以说如果政府买单，那就是全国人民共同买单，用我们手中的人民币买单了。

很少有人想到中国房地产泡沫破了，是全国人民共同买单，包括我们每一个人。也许有人说：老师，我不怕！我的钱没放银行，在我们家米缸里和我家矿井底下藏着呢。你藏在米缸里和矿井里的钱，再拿出来花时也许价值就不一样了。这就是政府怕房价疯涨后楼市泡沫破了，政府买不起这张单。

1993 年时，全国房地产规模还不大，而现在你如果到全国各地走走看。无论走到多边远的地区，都有房地产，都会看到新楼。那这些新楼压的都是谁的钱呢？当然都是银行的钱。如果中国房地产出现三长两短，中国经济怎么办？全国房地产的规模太大了，如果一旦泡沫破裂，这就会引起连锁反应，经济会掉头向下的，那有多危险？2007 年，美国的房地产泡沫破了，这就引爆了 2008 年的全球金融危机。

楼市调控是否还会继续

虽然政府的宏观调控不能决定楼市的价格，但是它可以影响楼市的走势，影响银行贷款速度的快与慢。如果楼市泡沫破了，买单的是谁呢？当然是全国人民来买单了。这里请你先思考以下几个问题：

• 政府对楼市的调控还会继续吗？
• 现在中国的楼市情况如何呢？
• 中国楼市的泡沫会破吗？ 下面我们就围绕以上三个问题，具体聊聊。

随着楼市环境的变化，政府改变了调控的思路和策略，中央不再统一出招，而是交由地方政府分类调控。2017 年因为要开党的十九大，在开两会时，政府工作报告对楼市调控没说什么，这就给了市场一个错觉，以为政府不再管楼市了，炒家们开始拼命的炒房。

就拿北京来说，到了 2017 年 3 月份，北京的房价真有点控制不住了。那时大街小巷站着的都是举着牌子卖房的人。北京二环以内房价像做了直升飞机一样飙升，从 5 万元炒到近 10 万元人民币一平米。例如：在二环内有一套房原来要卖 2000 万元，挂单很久都没有卖出去，但 2017 年的 3 月份竟然以 2800 万元成交了。

两会结束后，北京市政府就出台了史上最严厉的调控措施，住宅不许炒，商铺写字楼不许个人买，提高二套房贷款首付到 80%。紧接着，4 月 1 日晚上，中央的新闻联播，播出了一条重要消息，中央要建立雄安新区了，把北京的非首都功能转到雄安去，这是一个千年大计。这个消息一播出，炒房的人嗅到了天大的机会，于是放掉北京不炒，都跑到雄安去炒了。

4 月1 日晚上政府推出"雄安新区规划"时，我正在中国台湾，转天早晨一起来走进电梯，就有人对我开玩笑说：完了完了，你失去了千年等一回的机会。你人在台湾，怎么跑到雄安去炒房？

当时正好赶上清明节的假期，就在短短几天内，雄安变成了大市场，来往的人络绎不绝。可是炒房客们发现，雄安三个县全部房产的过户措施都被冻结。房子可以买卖，但不能过户，土地可以买卖，也不能过户。政府说了，房子是用来住的，不是用来炒的。看到这里，炒房的人全都傻了眼。然而，雄安新区的规划，却让北京人产生了联想。雄安新区要转移北京的非首都功能，会把北京的教育部门、学校、医院、央企和国企，这些不是首都的功能，都转移到雄安新区，而且这是千年大计。

你可能会有疑问，如果未来北京有几百万人口转到雄安，那北京房价是涨还是跌？有人说会跌！人都走了，没有这么多人住了，北京的房价当然会跌下来。

反过来我又问，如果北京挪出几百万人口，让北京的天更蓝、水更清、空气更清新、道路更畅通，教育和医院一样都不少，更像一个国际性的大都市。那北京房价会涨还是会跌呢？大家可能回答，会涨！

我们看，一部分人看跌，一部分人看涨。看跌的人不买房，看涨的人不卖房。由于预期的不同，市场就会冷却下来。

政府要的就是这种信息不对称性，一部分看涨，一部分人看跌，那大家就不炒房了。让人们从非理性状态回归到理性状态。果然北京人开始不炒了，继而全国各大城市都出台了严厉的调控措施。你们看，改变人们的预期多重要啊。

2017 年的两会期间，习近平总书记参加一个代表团的讨论时说道：房子是用来住的，不是用来炒的。这就给中国的房地产调控定调了。紧接着，北京、广州、郑州、石家庄、南京等十几个城市，启动升级版的房地产限购政策。

北京的调控就进入了"五限"时代：什么叫五限？就是，限购、限贷、限价、限商、限售。

• 限购，限制一户只准买两套房子，多了不允许；
• 限贷，贷款买第一套房子交 30%，买第二套房子交 80%首付；
• 限价，北京一手房价格，由住建委说了算。一楼一价，一房一价；
• 限商，普通百姓不许买商铺和写字楼；
• 限售，买了房子之后，不许随便卖，否则加税。 看多么严厉措施！为了控制频繁的买卖交易。不许多买，首付提高、卖价政府说了算，不许买商铺和写字楼，买了后不许随便交易，别炒来炒去的。你看，这五种限制，就给买卖的双方都增加了难度。

从 2017 年 4 月起，北京的房地产市场冷却下来。紧接着，上海、广州、深圳的房价都跟着缓步向下了。这次中央政府就好比四两拨千斤。

试想一下，如果政府不管控，北京房价炒过 10 万元，房地产泡沫如果破了，全国的房地产不就是汪洋一片了吗？由于北京控制住了房价，中国房地产最紧张的时刻已经过去了（眼下泡沫不会破）。

说完一二线城市，让我们看看三四线城市房价又如何呢？

由于土地有个出让金的政策，这是政府早年间定的。就是卖出一块地的收入，就叫土地出让金，卖了之后地方政府跟中央政府分这笔钱，土地出让金作为地方的财政收入支配，就导致地方产生了卖地冲动，导致房地产过剩现象很严重。

北京升级版调控的"五限"组合拳如下：

2015 年中央提出去库存政策，去什么库存？哪里的库存？是三四线小城市房地产的库存。就是棚户区拆迁的货币化政策。以前城市拆迁给房，现在拆迁不给房，给钱，拿着钱你可以去买房子，这就导致三四线城市房价的上涨。

2014 年拆迁的货币化占比只有 9%，2017 年 50%，2018~2020 年计划达 60%。截至 2017 年底，一些三四线城市，从原来的库存积压变成房价上涨，也加入限购行列。这一招真的很灵，很多大的房地产开发商，原来都呆在大城市等着拍地，一看到三四线城市房价涨了，就去那里跑马圈地。就把资金引到三四线城市去了。

那房地产市场的现状如何?

• 一线城市严格调控，市场降温，房价可控了。
• 二线城市经过一波飞涨后，都在限购，房价也明显降温。
• 三四线城市房价有所抬头，有小幅上涨。 然而，这只是一个短期现象。大家千万不要寄希望于，三四线的房价也会像一二线城市那样暴涨，这样的机会不多。因为如果三四线城市房价涨了，土地可以向外扩张，这些城市的房价就涨不上去。大城市房价猛涨，重要原因是土地供给的不足，这一点在深圳看得最清楚。

我的结论：中国楼市的问题，不是总量问题，而是结构性问题。一二线城市房子供不应求，三四线城市房子供过于求。

我的判断是：从全国来看，眼下房地产泡沫不会破。现在政府调控是：一二线城市政府的任务，对楼价宏观调控；不让房价过快增长。三四线城市政府的任务，是去库存，现在房地产的库存量有所下降。

现在政府调控思路有三点变化：

• 由过去的中央调控变地方调控，由原来的统一调变成分散调；
• 由过去用行政命令转变成经济手段，如未来可能会收房地产税；
• 政府想用国民收入增长来控制房价涨幅，逐渐地烫平房地产的泡沫，中央政府是不想捅破楼市泡沫的。 楼市调控的主基调：房子是用来住的，不是用来炒的。买房住可以，但炒不可以。这是中央宏观调控的精神。所以，在这里我想告诫大家，别去炒房，因为炒房没了空间。政府对楼市还会继续调控。

中国会推出房地产税吗？

最近经常有人问我：老师，中国会推出房地产税吗？我们手中有多套房子，现在该卖掉还是拿着？我们担心房地产税推出后，房价会跌。

其实这是两个问题：一是中国会推出房地产税吗？二是推出房地产税后房价会大跌吗？

为什么要收房地产税？

我们先来看第一问题。这里我解释一下，什么是房地产税。顾名思义，给拥有房产交税叫房产税，给占用土地交税叫地产税。两个合起来，就叫作房地产税。

有人说，我们买房时不是交税了吗，怎么现在还要缴税呢？

你买房时交的税，那是在买卖环节缴税，现在是给持有房产的环节缴税。以前你买房子放在那儿，你不租或不住都没有成本。但以后可能就要征收房地产税了，你要为这套房子缴一笔持有房产的税，而且每年都要缴。具体怎么一个缴税法，应该交多大的比例？中国现在还在研究之中。

有人会不理解：为什么房子在持有环节要交税？我们问，你住的小区交物业费了吧？你为什么交小区物业费？就是因为有人帮你管理这个小区，打扫卫生、种花种草。那么出了小区，走向社区，走到市里，这些活都是谁来干，政府做这些需要钱吗？那钱从哪里来？

那么为何要收房地产税呢？答案是为了财政收入。我知道，国人普遍对收房地产税心里有抗拒，都不愿意缴税。但我更知道，房地产税的推出在中国势在必行！因为从经济学的角度，收房地产税不为别的，而是政府需要钱。有人可能会问，政府不是收了企业和个人的所得税了吗？是收了，但收上来的税钱不够用。地方政府维持一个城市的文化、卫生、道路、环境等，都需要钱。

那为什么过去不需要交房地产税？因为政府过去有土地出让金作为支撑，以后没了土地出让金，政府该如何给社会提供公共物品和公共服务。这里我想展开讲讲土地出让金是怎么回事，前面课程多次提过这个概念。

我国在 1994 年做了财税体制的改革，我们是分税制。朱镕基总理当时在制定财税改革方案时说道，原则是地方多收多支，少收少支，不收别支。言外之意就是地方得努力收地方税，中央不管。那卖地的钱该归谁？当时中央认为土地出让金是一笔小钱，那时还没有住房制度改革，1994 年还没有商品房呢。于是就把土地出让金放给了地方，作为地方的财政收入。每卖一块地，地方政府都和中央政府分了这笔钱。

没想到，二十多年下来，由于我国房地产市场的快速发展，地价越来越贵，土地出让金也越来越大。原来占地方财政支出的 10%，后来涨到 30%、40%，现在有些地方政府的支出都超过了 50%，这意味着维持地方财政的钱 50% 都是靠卖地收入，地方财政就变成了土地财政。如果没有地可卖了，怎么办呢？只能征收房地产税了。所以征收房地产税在中国是客观趋势。

我判断：未来中国地方财政，会从原来的土地出让金向征收房地产税转来。但这不是中国特例，世界上大多数国家都在征收房地产税。

国外如何收房产税？

我们举例：拿一套 200 万人民币的房子，看看在不同国家，每年需要交多少钱的税呢？

在美国，每个州的税率标准不一样，税率大约在 1%~3% 不等，中位数为 1%。每年的房产持有人，都要按照当年的房产估值进行缴纳。注意，不是按房子的购买价来支付，而是按照房子的估值来缴税，如果一套 200 万人民币的房产，在美国每年至少要交 2 万元人民币租金；加拿大的房产税是 1% 左右，一年也要交 2 万元人民币税金；日本的房产持有税是 1.7%，每年要交 1.2 万元人民币税金。当然，也有的国家不交房产税。比如，泰国和希腊，不交房产税。

照这样算来，如果中国按照 1% 的税率缴税，北京一套房如果估值 500 万元，那 1% 税率就是 5 万元人民币，这也不是小数了。

在美国，房价估值越高的地方，房产税交纳越多。为什么？因为这个地方民生项目的品质好，居住地方安全系数高。像一些高档学校、好的医院一般都集中在高档小区周围。人们都愿意向纳税高的小区靠拢，而不是像我们原先理解的，哪儿收房产税高，就没有人愿意去住。可满足这些条件，就需要政府有钱才能提供这些服务，所以收税就高。

中国人在国外买房子时，一看房价不贵很合适就买了，但买房后才知道要交房地产税。如果不住，那持有一套房产可就不便宜了。我国目前还没有开征房地产税，住房还没有成本，所以中国住房的空置率很高。

很多人都以为，如果政府开征了房地产税是为了控制我国过高的房价，其实这是一种误解。要这么说，房价高了政府征收房地产税。如果房价跌了，就不收房地产税了吗？完全不是！征收房地产税是为了解决地方的财政收入问题。这跟房价高低没有关系。所以，你一定要正确看待中国房地产税的推出。

中国房地产税发展趋势

我判断：中国未来房地产税会有三点特征。

第一，是按照房子的估值来征税。对于所有工商业住房和个人住房，未来要建立一整套评估体系，包括有公信力的房产评估的机构，不动产的登记制度。也就是说，不是靠买房的价格征税，而是靠房子的评估价来征税。

第二，征税是有税收抵扣，它会保障百姓基本住房的需求。界定居民的基本住房标准，确定房地产税的免税条件（其中会有税收优惠或扣除的标准），对一些困难家庭，低收入家庭，特殊困难群体会给予一定的税收减免。

第三，房地产税是地方自主征税。未来房地产税属地方税，收入归地方政府。地方政府用这些收入来满足教育、治安和其他公共支出。

中国征收的房地产税，这笔钱收了归地方政府，不交中央政府，那么各个城市征收的税率就有可能不一样。现在的矛盾是，收少了地方政府不愿意，收多了纳税人不愿意。那征收房地产税会对哪些人产生影响？

我觉得，有三类人的利益会受损。

第 1 类：城市的中产阶级。因为他们的主要投资渠道就是房地产，他们买房，而且很多人都是贷款买房。特别是那些买了多套房的城市白领，找银行贷款很多，超出自己的承受能力。一旦房地产税开征后，房子的套现难了，生活会变得比较痛苦。

第 2 类：囤房的人。在城里拥有多套住宅的人，他们的压力会很大。房地产税推出后，到时候会出现集中卖楼现象，这些囤积大量房子的人们，财富将会缩水。

第 3 类：高负债率的炒房者。 一旦房地产税出台，那些手中有多套房，还背着巨大债务的炒房者，想卖房套现就难了。

我们说房地产税对普通人和年轻人影响比较大。收税后会使租金上升，房地产税表面上是买房子人承受的，但实际上会转嫁到租房人的身上。 说到底，收房地产税，最终还是由租户买单。所以，收税后富人不会最惨，买单的还是穷人，因为房租贵了。

那么如何减轻穷人住房的负担？房地产税推出后，我国的房价会下跌吗？小产权房怎么办？我们该做好哪些准备，迎接中国房地产税的到来呢？这些都是该政府考虑的问题，

房地产税推出后房价会跌吗？

前面我们谈了政府为何要征收房地产税，是为了地方政府财政的收入。接下来我想介绍几个关于房地产税，大家最关心的几个问题。

问题一：房地产税推出后，房价会下跌吗？

我的观点是会跌！就在几年前，上海传出房地产税开征的那一天，香港有一只房地产股票立刻跌了 10.2%，改天说不征了，这只股票又涨了 6%。所以，房地产税推出的消息传出的那一刻，中国的房价就会跌。

为什么会出现这种现象呢？我分析，当房地产税推出后，持有房产就有成本了。有人手中有多套房，还有人囤了很多套房，他们或者卖房，或者租房。总之不能压在自己手里。大家都这么想，房价就扛不住，那就会跌了。

然而经过一段时间博弈后，人们终于发现，原来羊毛可以出在养身上，他们可以用提高租金的办法，把房地产税转嫁给租户，让租户来承担一部分成本，这时的恐慌就会慢慢降下来。

经过一段时间后，房价会回到均衡价格上来，就是房子的供给和需求平衡的价格。

所以说，房地产税可以影响短期的房价，但不会决定房价的长期走势，因为，房价最终还是由供求决定。

房地产税的作用边界如下：

结论：房地产税只影响短期房价波动，不改变由供求决定的长期走势。

假如你手里有多套房子，提前没有卖掉，不幸被砸中，你别恐慌，只要你能抗过一段时间困难就会过去。然而很少有人能扛的过去，一定会出现羊群效应，说房价涨都去追，说房价跌都去抛。谁都拦不住。其实，政府推出房地产税不是为了控制房价，但短期它必然会影响到房价。

问题二：房地产税何时开征？

我判断，至少还需要两年左右时间。为什么需要这么长的时间呢？有以下几点原因

第一，各方利益的博弈，推出时间就会长。

首先地方政府和中央政府在博弈。地方政府想多点收税，中央政府不希望收税太多，它想的是全国利益，而地方政府只想自己利益，它是短期行为。大家看，地价如此贵不就是地方政府炒出来吗？

中央担心地方政府不理性，房地产税让地方政府收走了，出了问题却要由中央政府买单，中央不愿冒着这个险。所以，中央必须慎重，不敢轻易放权。它要反复权衡利弊后才会推出。

其次是地方政府和纳税人之间的博弈。地方政府想多收税，纳税人想少交税，这又是一个博弈过程。不同地区的收税标准不同，有可能是越穷的地区收税标准越高，越富的地区收税标准越低。这就会加重地区之间的不平衡。

第二，设计收税的方案，要立法通过后，才能实施，这需要时间。

我们预计至少到 2020 年后，房地产税的立法会初见成效。因此这两年内中国不会开征房地产税。这就给出大家足够的时间思考和作出决定。你是该买、该卖、还是该租房子呢？

问题三：房地产税为什么推得这么慢？

因为征收有难度。你想想看，收房地产税是一件多复杂的事情。不同城市收税不同，就是一个城市不同地区收税也不同。比如，不同年代盖的房子的评估价格不同，谁来确定？怎么表现出公平等等？比如，在房产拥有数额认定上就有一定难度。甚至会出现一些人为逃避交税而假离婚，假分家情况等。这样的漏洞又怎样堵上？

有人做过统计，仅北京的房子就有 24 种，像房改房、福利房、集资房等一大堆。针对哪些房子征税呢？如果只针对商品房，那就不合理。因为商品房都是交了土地出让金的，那些没交土地出让金的房子还不征税，这合理吗？

问题四：征收房地产税原则是什么？

经济学家，亚当斯密在《国富论》中提出了的四条征税的原则，第一是平等原则，人与人之间平等；第二是确实原则，让人知道该交多少税，政府别朝令夕改；第三是便利原则，就近征收；第四是最少征收费用原则，千万别成本大于收入。

咱就说说，这个最少征收费用原则吧。如果一个城市收到 100 亿元房地产税，结果为收税花去 120 亿元，最后还赔了 20 亿元，得不偿失，那你还收税干什么？

问题五：我国的小产权房怎么办？

什么叫小产权房呢？它是指在农村集体土地上建设的房屋，没有办理相关证件，没有缴纳土地出让金等费用，它的产权证不是国家颁发的，而是乡政府或村政府颁发的。因为不是国家确权发证，所以它不受到法律保护。中国现在的小产权房很多，仅北京就有大约 30 万套小产权房，没交土地出让金，那小产权要不要征税呢？

我的观点是：对于小产权房，政府不应推倒不算，否则就是国家经济资源的巨大浪费。只要补上土地出让金后，小产权房就可以变成大产权房。所以在征收房地产税时，不能忽略小产权房。

问题六：未来中国还能靠买房赚钱吗？

我的观点是：若推出房地产税后，靠房子赚钱时代将渐行渐远！当人们不再把买房作为赚钱手段时，那干什么能赚钱呢？

我总结，中国人的致富走过四个阶段：

第 1 阶段是 70 年代：靠手工劳动赚钱，谁家富裕就看父母是否勤劳；

第 2 阶段是 80 年代：靠读书文凭赚钱，上大学可以改变命运，拿铁饭碗；

第 3 阶段是 90 年代：靠下海经商赚钱，中国搞市场经济 ，赚第一桶金；

第 4 阶段是 00 年代：靠房产升值赚钱，中国房地产走过 20 年黄金时代。

那未来靠什么赚钱？我判断：靠大脑赚钱的时代又一次来临了。当人工智能时代来临了，你做好准备？

总结

最后我们再来总结一下本文的重点：

• 靠买房赚钱的时代渐行渐远了，但买房可以跑赢通货膨胀，房子是可以保值的。
• 房地产税推出给你留出足够的选择时间， 该买、该卖、该出租？
• 如果你的房子没有贷款，是自有资金买房，就没有问题。所以控制风险很重要。

警惕房地产泡沫的破灭

前文我们分析了中国推出房地产税后，将会产生哪些影响。今天我想和大家谈谈房地产泡沫问题，我们该引起哪些注意。

房地产泡沫的破裂，投资者遭受损失

1997 年 9 月，香港刚刚回归中国。我们清华大学一行 8 人到香港做调研，看到了香港经济的空心化问题，就提出香港未来要发展高科技产业。我们拜访了香港的高校、特区政府和很多大企业，当时很多人都不以为然，他们认为，香港人不需要干别的，我们炒炒楼、炒炒股，就可以过得很好了。香港不需要发展高科技产业。

话说得也有点道理，当香港楼市火的时候，如果谁排队拿到一张售楼票，一转手就能赚到一百万元港币。下面我们一起分析分析，香港人是怎么炒楼的。

在香港有一个很知名的连锁快餐叫大快活，它拥有多家分店，生意特别火。我到香港时，都去吃过这家店。老板想，自己经营快餐这么辛苦，香港房地产这么火，我为何不去赚一把钱呢？于是他就开始买楼，一口气买下香港的 10 套房，半年内卖出 8 套，让他赚到了上千万元港币。

尝到甜头后，他在香港房价炒到高点时，买下一个山庄的 70 套房。可就在他买楼后不久，香港的房地产泡沫破了，房价大跳水。房价就从每套 1200 万元港币，一口气跌到每套 400 万元港币，房价直线下跌。令他遭遇了灭顶之灾，损失极其惨重。

最后老板想明白了，靠买房赚钱对他来说实在是不快活，于是他卖掉房产，重新回来经营自己的快餐"大快活"。

1997 年 9 月我在香港时，看到报纸上登着这样的标题"中产阶级真悲惨，买房置业变成负资产"。

什么是负资产？比如，一套房总价 1200 万元港币，我交了 500 万元港币的首付，又找银行借了 700 万元。买了一套房。当房地产泡沫破裂后，这套房跌到 400 万元，我从银行借了 700 万元，银行把房子拍卖时才卖出 400 万元，最终我还欠银行 300 万元。这 300 万元港币就是我的负资产。那为什么银行收走了我的房？因为我没钱还银行的月供了。

马克思曾经说到无产阶级最悲惨，我想说，其实负资产人更悲惨。因为它的资产是负的。香港 20 万人中产阶层就面临着这样的痛苦。也许这个数字有些夸张，但是负资产现象是真实存在的。

香港人呼吁政府救助他们这些负资产的人们。特区政府商量后决定不救。他们的理由是：买房和炒股是一样的，都是投资行为。如果买房人赔了，政府去救；那炒股人赔了，政府救还是不救呢？当然不救！结果特区政府真的没救。最终银行宣告那些负资产的个人信用破产。

负资产的形成过程如下：

所以我们说，如果房价下跌严重，楼市泡沫破了，还不上银行贷款，就会变成负资产。当香港房地产泡沫破裂后，损失惨重的是买房置业的中产阶级，因为他们都是贷款买的房。这里告诫国内买房投资者，要引以为戒。买房要考虑还款能力。

百姓为房地产泡沫买单

说到这里让我想起一个韩国的故事。1997 年韩国房价下跌1997 年亚洲发生了金融风暴，亚洲四小龙和四小虎都倒下了。韩国也跟着倒下了。2008年，在清华大学新开的 MBA 班上，来了一位韩国的学生。我问这个学生：1997 年你们国家遭受金融风暴时，你最深刻的感受是什么？他说，让我感受最惨痛的是我不该贷款买房。

我问：为什么。他说，因为当时韩国的贷款利率是 3%，我就买了房。等 1997 年金融危机爆发，韩币贬值，通货膨胀起来了，贷款利率已经升到了 13%。贷款买房的人根本还不上了，还有很多人失业，更还不上银行贷款了。我身边很多人把房产交给了银行，因为还不上银行的贷款了。我的房为什么没交银行呢？是因为我爸爸在国外工作，他每个月给我寄回 1000 美元来，我才能够还上银行贷款，否则我的房子也早就交给银行了。

我又问，你买的房子现在如何？房价跌了吗？他说，没有。这 10 年来，韩国的房地产几乎没有跌过，到现在还是一路上涨。这是一个非常典型的例子，大家都说房价涨，但你自己却很可能"赔"了，你可能因为失业没有足够的收入还上银行的本金，也可能因为利率提高了无法支付银行的利息。但这是两件事。

房价涨时你要买房，一定要问自己，我有承受力吗？我找银行贷款，贷多少合适？我能不能还上呢？当经济遇到挫折时，很多人可能失业了，当利率上升时，我还有还款能力吗？我买房后，能不能扛过哪怕一两年的经济寒潮期呢？这是你个人买房时要考虑的。

政府如何防范房地产泡沫破灭

那么，作为一国政府怎样防范房地产泡沫破灭呢？

我国政府的做法是，提高第二套房的首付比例。从原来的 30% 提高到 60%，北京已经提高到 80% 的首付。银行只贷款 20%。这就是说，没有经济能力的人就别买二套房了。政府这样做的目的，就是避免房地产泡沫的破裂。

既然你已经有一套房住，再买房就属于投资行为，政府提高了购房门槛。因为这个领域已经过热，政府不鼓励热上加热，否则房地产泡沫破裂，大家都会成为受害者。

2007 年，美国爆发了次贷危机，就是因为零首付导致的。因为买房不需要交首付，只要房价跌一点就会出事。买房人还不上银行的钱只能把房子交银行。2007 年美国房价跌去 30%，全世界的金融业都跟着大受牵连。美国政府不得不出来收拾烂摊子，他们花了上千亿美元，注入市场来救市，就怕房地产市场出现雪崩，结果还是爆发了 2008 年席卷全球的金融危机。

中国政府担心的就是这事。不管国人对楼市宏观调控有多少个不愿意，政府都实施了严厉措施，来调控楼市，不让银行发放过多的贷款，因为这事关全局的利益。如果房地产泡沫破了，即使老百姓买单，最后还是政府出来收拾烂摊子，政府是要承担责任的。

我们再来看看 90 年代日本房地产泡沫的破裂，给了我们什么启示。上个世纪 80 年代日美爆发了贸易战，1985 年签署了广场协定，日本经济增速开始放缓，由于日元升值，大量的国外资本流进日本，但投资日本的实业不赚钱，于是这些资金就冲进房地产，日本的国民也开始炒房，把日本房价和地价炒的是高不可攀。到了 1991 年，日本楼市泡沫热浪翻滚，最后泡沫破了，导致日本经济陷入低谷，失去了 20 年的经济发展。

中国现在和 1985 年的日本有很多的相似之处，中美正在打贸易战，国内的房价一直处在高位，所以我们应该警惕，千万别让房产泡沫破了。我国买房首付的比例 30%，这就给房地产下降预留了 30% 的空间。也就是说，如果我国房价下跌 30% 之内，房价还是有支撑的。亏掉的是每个人的首付，银行的贷款没受损失。

总结

作为投资者，买房该注意哪些风险呢？和你分享一下我的观点。

• 如果你是第一次买房，何时买都是对的，因为这是刚需。

• 如果你是想买房投资，就需要考虑风险了，要看自己的经济能力和还款能力。

• 在买房和租房时，你要比较的是机会成本。 钱多的人可以买房，钱少的人可以租房。

• 在买房和卖房投资中，要考虑房子的升值空间， 如果这房子没了升值空间的你就可以卖掉。

• 我判断一线城市未来的商业地产和写字楼还有升值空间。 最后我们再来总结一下楼市中需要注意的几点。

• 经济学最基本的概念：稀缺、选择和机会成本。

• 经济中有一只看不见的手：价格机制，房价和地价都由市场供求来决定，在你买房、卖房和租房时，都要考虑这一点。

• 政府为什么对楼市宏观调控，因为楼市泡沫破了需要买单。

• 买房要懂得选稀缺房源，还要考虑买房的机会成本。

• 中国的房地产税一定会推出，推出后房价短期内会下跌。但是给大家留出了选择的时间。

• 中国要汲取房地产泡沫破裂的教训，避免出现负资产现象。 关于楼市的内容我们就讲这么多了！在后续的内容中，我将介绍股市的机遇和风险，分析中国股市未来的走势。